Carta abierta de un vecino de Torremuelle dirigida a todos los comuneros de esta urbanización

Por petición de un vecino de la urbanización Torremuelle, D. Rafael García Fernández, propietario de la parcela T-1-3 en calle Don Quijote, transcribimos a continuación su carta dirigida a todos los comuneros de esta urbanización:


Estimados propietarios:

Desde hace 7 años figuro como deudor de esta urbanización, algunos propietarios conocedores de mi situación me han sugerido que exponga ante todos los propietarios el relato de los hechos.

Soy propietario en esta urbanización desde el año 1977, en el año 1983 compre la parcela T-1-3 en documento privado, y posteriormente la T-5, igualmente en documento privado, elevando a público posteriormente los precitados contratos. Ambas las adquirí a la sociedad promotora Inmobiliaria Torremuelle.

Las dos parcelas son fincas independientes, así figuran en el registro de la propiedad nº 1 de Benalmádena, con una superficie de 1286 y 947 m2 respectivamente. Ambas parcelas esta afectadas por una servidumbre de conducción de acueducto (dos tuberías) de la empresa pública Acosol. La superficie total que ocupa la servidumbre en las dos parcelas es de 797,24m2. La servidumbre según certificado impone determinadas limitaciones a las dos parcelas. En el caso de la T-1-3 la servidumbre la afecta de tal forma que la parcela neta permite la edificación y esta edificada, sin embargo en ella esta limitada su edificabilidad máxima permitida según PGOU de Benalmádena y por ello no se pudo construir todo su volumen permitido. En el caso de T-5, debido a la figura geométrica de la parcela, a su topografía, al trazado de la servidumbre y a las limitaciones que esta le impone, fue, es, y será imposible su edificación. La parcela contigua a ella T-6 es zona verde del PGOU de Benalmádena, pues al tener idénticas características a la T-5 es inviable para ser construida. La parcela T-5 no tiene red de saneamiento, y por su fuerte topografía, la cota cero esta como mínimo 10m por debajo del punto de conexión con el saneamiento municipal. Además tendría que atravesar por debajo de las tuberías de Acosol, lo cual sería una locura.

Por ello esta parcela nunca estuvo edificada, y nunca jamás se podrá edificar, pues ha sido declara por la gerencia territorial del catastro, delegación de la agencia tributaria de Málaga como zona verde sin edificabilidad. El valor catastral de esta parcela antes de la declaración de zona verde era de 85.833 euros, después su valor catastral es de 14.150 euros. Su valor de mercado sería cero. Queda evidenciada la pérdida de valor de 71.697 euros, y sin argumentos para rebatirlo. Igualmente la parcela T-1-3 y por la gerencia territorial del catastro disminuyo su valor catastral al tener un menos aprovechamiento real de su edificabilidad máxima permitida según PGOU de Benalmádena.

En función de la realidad aquí expuesta, y en correlación con los estatutos de esta urbanización que definen a la edificabilidad permitida a cada parcela según su zonificación en PGOU como el factor que determina el coeficiente de cada parcela y por aplicación de este a los presupuestos, la carga de la cuota de cada propiedad en agosto de 1990, dirigí un escrito a la junta directiva exponiendo esta situación, y rogando estudiasen el coeficiente que debía corresponder a cada una de las parcelas, a su vez, adjunte certificado del arquitecto director del plan parcial de esta urbanización D. Ricardo Álvarez de Toledo, certificado de la empresa pública Acosol, indicando la superficie total de la servidumbre y sus limitaciones y planos topográficos de ambas parcelas. Según una nota manuscrita del empleado D José Manuel Quintana, levantando acta de la reunión de junta directiva de agosto de 1990, dice que la junta directiva ordena trasladar este asunto a la asesoría jurídica, para que lo estudie y emita informe. Se supone que a la vista de la documentación apuntada juzgaron procedente reducir el coeficiente de cada una de las parcelas, en función de la edificabilidad de cada una de ellas. La asesoría jurídica externa era la de D José Peña, en Fuengirola y los abogados que se ocupaban de los asuntos de Torremuelle D Francisco Rico y D Ignacio Jiménez, esta asesoría contratada por la primera junta directiva de esta urbanización y su presidente D Totem Comas Bacardi.

En abril de 2011 transcurrieron 20 años. El Sr. presidente decide reclamarme 20 años de cuotas, al decidir que la parcela T-5 estando siempre construida y una diferencia de metros cuadrados que no coinciden con la superficie de la servidumbre. Valorando la reclamación en 37.000 euros por los 20 años transcurridos por la parcela T-1-3-5 como una sola. En el acta de la asamblea de abril de 2011 en su página 13 punto 4 del orden del día cuando se trata de mi descuento. A pregunta de una propietaria sobre si existían otras clases de descuentos descubiertos y si habían sido revisados adecuadamente. Textualmente el presidente le respondió: que habían sido verificados por los técnicos pertinentes, así como la problemática de la parcela T-1-3-5. A continuación interviene otra propietaria para manifestar que existían irregularidades y descuentos anteriores aprobados en otras juntas. El presidente le contesto que había habido acuerdos de descuentos presentados en asambleas anteriores ya que el actual sistema de cálculo de coeficientes se basaba entre otros parámetros en el coeficiente de edificabilidad de las parcelas. Es lógico preguntar, el nombre y la cualificación profesional de los ¨técnicos pertinentes¨, y por supuesto que se presente ese informe a la asamblea de este próximo día 11 de julio de 2017. He leído todas las actas de todas las asambleas generales de propietarios desde su fundación en 1981 hasta hoy, y no he encontrado ningún acta donde se apruebe el descuento de la propiedad del Sr. presidente ni de mi propiedad. En mi caso aporte documentos que justificaban mi petición, en su caso desconozco como formulo su petición, pero supongo que la fundo en que su propiedad , que si estaba y está edificada, no había utilizado toda la edificabilidad que le permite el PGOU de Benalmádena, derecho legal que pudo y puede ejercitar, el o un tercero si lo vendiese. Según PGOU su parcela puede edificar 1500m2 y edificar hasta 20 apartamentos en dos alturas, esta es la superficie aproximada de su parcela.

El Sr. presidente en su afán revisionista y regeneracionista en la asamblea del año 2011 debió llevar todos los descuentos, el mío y el suyo, y otros si los había, y diciendo la verdad soportada en argumentos y sobre todo en documentos para informar con verosimilitud en cada caso. Pero no lo hizo, lo que si hizo fue reclamarme 37.000 euros, ¿cuánto es el importe de su descuento? ¿Cuánto habría que haberle reclamado a su propiedad? creo que debió cuantificarlo tal como hizo en mi caso, pero en cambio, el camino que utilizo fue el exponerme ante la opinión de esta urbanización, incluso de fuera de ella, como alguien que se aprovecho de un descuento injustamente. Lo que no puede negar el Sr. presidente, es el coeficiente por el que viene pagando desde hace al menos 20 años, muy inferior al que le corresponde según la edificabilidad que le corresponde a su parcela, que nunca nada ni nadie le ha impedido ejecutar y que tiene derecho a transferir a un tercero en el caso de la venta de su propiedad. Al conocer el acuerdo de la asamblea de 2011, procedí a impugnarla judicialmente, a fin de defender judicialmente lo que se decía en ese acta.

Fui citado judicialmente para la celebración de este juicio para el día 12 de Diciembre de 2014, pero el día 9 de Diciembre de 2014, el procurador de la comunidad en mi pleito el Sr. Chaneta, presento un escrito en el juzgado pidiendo la suspensión del juicio argumentando que la comunidad no tenía administrador pero que el presidente estaba en negociaciones con uno y en unos días se le contrataría, como así hizo, pues en Enero de 2015 contrato como administrador a D José Ángel Linares Soler. Mi abogado cuando impugno el acta en 2011, pidió judicialmente que la comunidad presentase un certificado en el cual constasen todos los descuentos existentes, este certificado hoy año 2017 aún no ha sido aportado judicialmente por la comunidad, aun a pesar de habérselo requerido el propio juzgado. La suspensión del juicio me ha supuesto 3 años más, por ahora, de esperar su celebración. Teniendo como resultado el seguir apareciendo como moroso y de ir incrementado el importe de la deuda. Es totalmente cierto que desde el año 2011 al 2017, ambos incluidos, esta comunidad siempre ha tenido administradores: los señores D José Antonio Gómez Machado, D Gonzalo del Río, D José Ángel Linares y actualmente D Alberto Escudero. Creo que no ha habido voluntad alguna de enviar o presentar el certificado en el juzgado.

El último ¨acontecimiento¨ ha sido la renuncia presentada en el juzgado el día 2 de Enero de 2017 por el abogado Heliodoro de los Ríos, a continuar como abogado de la comunidad en mi pleito, argumentando los siguientes motivos:

¨No poder mantener una relación de confianza con el cliente, y de no tener la mínima información ni instrucciones precisas para llevar a cabo el encargo confiado¨

Esta es mi situación a mis 74 años, 7 años de espera y figurando como moroso. Nunca fui moroso en esta comunidad, y soy propietario en ella como he dicho anteriormente desde el año 1977, teniendo mis pagos domiciliados, hasta el año 2011 que suspendí dicha domiciliación bancaria. He enviado burofax a la comunidad solicitando que se separe a la parcelas T-1-3 Y T-5 por ser fincas independientes, y que figuren con los adeudos correspondientes. No he tenido contestación a los mismos. En 1990 cuando solicite por escrito a la comunidad el modificar mis coeficientes, desconocía la posibilidad de declarar a la parcela T-5 como zona verde sin edificabilidad, de haberlo sabido lo hubiese hecho ahorrándome esta situación, además de pagar un IBI durante 20 años de aproximadamente 400 euros por año.

Poco tiempo antes de marcharse de esta comunidad, la empleada Doña Carmen Pérez Rojas, me ofreció telefónicamente el llegar a un acuerdo de mi deuda, luego lo hizo por escrito sin membrete de la comunidad y sin firma, solo figuraban las cifras que se proponían para llegar a un acuerdo, documento que conservo por una cantidad de 10.000 euros aproximadamente, a lo cual se negó mi abogado. Todos los documentos aquí relatados han sido aportados en el juzgado y además copia de los mismos obran en mi poder.

Si algún propietario tiene interés en conocer más detalles y ver toda la documentación aquí relatada, mi teléfono es el 609849779 y mi dirección es C/ Don Quijote parcela T-1-3.

Firmado:
Rafael García Fernández