La Urbanización

A principio de los años 60, la Sociedad Promotora, "Inmobiliaria Torremuelle", elabora un Plan parcial, por el que obtiene del Gobierno Español la calificación de CENTRO DE INTERÉS TURÍSTICO NACIONAL PARA LA URBANIZACIÓN DE TORREMUELLE.

Para ello, ese Plan parcial, tiene que estar dotado de unas infraestructuras y equipamientos muy exigentes, de accesos, calles, aceras, redes de saneamiento pluviales, equipamientos, zonas verdes públicas, zonas escolares, estaciones de depuración, zonas de los accesos fecales, y paso inferior (de la carretera 340), éste fue uno de los primeros en toda la Costa del Sol.

En aquellos años, el Ayuntamiento tenía pocos ingresos y pocos medios, los ingresos eran muy bajos, si los comparamos con los que pagamos hoy.

La Sociedad promotora, diseñó su estrategia comercial (venta) básicamente dirigida hacia el mercado internacional, y durante varias décadas a diferentes nacionalidades, que representaron el mayor número de propietarios de esta Urbanización. El espacio entre el pueblo de Benalmádena y la Urbanización estaba totalmente ocupado por fincas rusticas, y la promoción inmobiliaria era muy lenta tardándose casi una década en terminar todas las infraestructuras que le obligaba el Plan Parcial.

Todas las infraestructuras y equipamientos eran públicos, es decir, pertenecían y pertenecen al Municipio de Benalmádena; el agua, una parte se obtenía del Ayuntamiento y otra de los pocos pozos que tenia la Urbanización. Los escasos servicios operativos de que disponía el Ayuntamiento, los empleaba en Benalmádena Pueblo y Arroyo de la Miel. En este marco, la Sociedad Promotora gestionaba y pagaba todos los servicios de la Urbanización, mientras los entonces propietarios, no pagaban ningunos servicios, así durante casi 16 años, hasta que en 1981, se constituye la "Comunidad de propietarios".

Las obras de infraestructuras y equipamientos, el Ayuntamiento no cumplió con su obligación legal de comprobar si las mismas cumplían con lo previsto y recepcionarlas, dado su carácter de público.
Este mismo, una vez que la Promotora terminó todas las obras de infraestructuras y equipamientos, debió comprobar, que todas cumplían con lo previsto en el proyecto de urbanización, y una vez hecho, recepcionarlas como Obras Publicas que eran, y lo son. La Promotora tampoco se lo exigió, pues se pretendía dar la imagen de que todo era privado; elevando así la categoría de la Urbanización desde el punto de vista de los compradores, y en esa falta de cumplimiento, de obligaciones totalmente inexcusables por ambas partes, y principalmente por el Ayuntamiento, que era el obligado por la Ley, se creó la falsa idea de que la Urbanización era privada, cierto es que en la aprobación del primer Plan Parcial, la Sociedad Promotora asumía que todas las infraestructuras eran publicas y de mantenimiento privado, esta figura urbanística podía ser comprensible en los años 60, en los que un Ayuntamiento muy pequeño, con escasez de medios y sin dinero, no se podía permitir el venir a prestar unos servicios a un núcleo muy distante de su entorno, ni tan siquiera el agua estaba garantizada, pasando esta Urbanización carencias de abastecimiento en época estival, de hecho la Sociedad Promotora, se vio en la necesidad de comprar una finca en Fuengirola, en parte de ella, hoy está el Restaurante "El Higuerón", ya que la finca tenia varios pozos desde los cuales se traía su agua hasta esta Urbanización.

Finalmente la solución del agua nos llegó de la empresa pública "Río Verde", que hoy es Acosol, y desde los años 70, hasta el 2011, ha venido suministrando entre el 70 y 80 % del agua que se ha consumido en esta Urbanización.

La Sociedad Promotora, en el periodo aproximado entre 1971 y 1979 adquirió otras pequeñas fincas ubicadas en su periferia, con el fin de ampliar la Urbanización, ello obligó a revisar su Plan Parcial, y como consecuencia de esta revisión, los técnicos del Ministerio de Turismo, encontraron errores consistentes en diferenciar entre trazado de viales, ocupación parcial de zonas verdes y edificaciones que ocupaban pasos públicos e infraestructuras de conducciones de saneamiento, redes eléctricas etc. Esto dio lugar a una adecuación entre lo previsto en el Plan Parcial inicial y la inamovible realidad. Finalmente se aprobó el actual Plan Parcial que consta en el Ayuntamiento de Benalmádena.

La Sociedad Promotora, pertenecía a un grupo de empresas que por circunstancias financieras tuvo que ceder su gestión a otro grupo, que finalmente dio como resultado la "Quiebra" de la Sociedad Promotora, quiebra que se declara en un Juzgado de Madrid con carácter retroactivo al año de 1994, ello nos repercute negativamente en retrasar aún más la entrega y recepción Municipal de todas las infraestructuras y equipamientos públicos de esta Urbanización.

Nuestro Plan Parcial recogía y recoge, la existencia de una zona deportiva privativa, por que era propiedad de la empresa Promotora, y nunca fue propiedad de los propietarios de Torremuelle. La historia de cómo esta zona deportiva, conjuntamente con las actuales oficinas de la Comunidad y ocho plazas de aparcamientos ubicados en la planta baja del garaje de la Micro-Comunidad de Pueblo Andaluz 1ª 2ª y 3ª fases, es la siguiente:

Cuando la Sociedad Promotora se ve en la necesidad de ceder su gestión a otra sociedad, ( a la que llamaremos a partir de aquí, Sociedad Gestora) y que es, a la que, se declara la quiebra; la referenciada Sociedad Promotora, era dueña de solares, zona deportiva, locales en zona comercial etc. y deudora por cuotas de comunidad, con la Comunidad de propietarios de la Urbanización Torremuelle; además ocurrió en esas fechas que el Ministerio de Obras Publicas, amplía la carretera nacional 340, que es la que divide la zona de carretera a playa y a montaña de esta Urbanización. Para ello proceden a expropiar determinados terrenos aledaños a la carretera procediendo a valorarlos, y a indemnizar a la titular registral de los mismos, que era la Sociedad Promotora; esto ocurre cuando ya existía la Comunidad de Propietarios, y la Sociedad Gestora se ocupaba de la gestión de los inmuebles en esta Urbanización.

Enterada la Junta Directiva de la Comunidad de que el Ministerio de Obras Publicas, iba a pagar todo el importe de la expropiación a la Sociedad Gestora, se persona en el procedimiento de la expropiación reivindicando el derecho de la Comunidad, a ser considerada con los derechos a esta indemnización (justiprecio) y finalmente, lo consigue, pactando la Junta Directiva con la Gestora, que parte de ese dinero le pertenece a la Comunidad. Por otra parte, La Junta Gestora pretendía vender la zona deportiva privada, propiedad de la Sociedad Promotora, a lo cual también se opuso la Junta Directiva de la Comunidad, al considerar que siempre la Promotora había hecho creer a los propietarios, que esta zona deportiva seria de todos los propietarios, finalmente se hizo un acuerdo con la Sociedad Gestora por el cual, mediante la dación en pago, la Sociedad Gestora, deudora de cuotas de Comunidad, mas la cantidad acordada de la expropiación del MOPU, la Comunidad tenia derecho trasmitirla a la Comunidad de Propietarios.

- A) La Zona deportiva, pistas de tenis, piscina, valor 6.300.000.- Pesetas
- B) Las actuales oficinas de la Comunidad, valor 6.307.364.- Pesetas
- C) Ocho plazas de aparcamientos en Pueblo Andaluz 1.804.951.- Pesetas

Mediante escritura otorgada el 12 de marzo del 1996, se recibieron dichos inmuebles descritos con sus precios de valoración. Pudiéndose conocer las personas que intervinieron en tal acuerdo de gestión.

La situación del hecho que nos encontramos en el año del 2013, es la siguiente:
Que el Ayuntamiento, aun no ha recepcionado las infraestructuras publicas de esta Urbanización, estando la Sindicatura de la Quiebra gestionando con el Ayuntamiento la entrega de todo el resto de fincas registrales, titularidad de la quiebra, por la cual, todas las infraestructuras, serán de plena titularidad Municipal.

De sobra nos es conocida la filosofía del Ayuntamiento, cuando nos dice que "SOMOS UNA ORGANIZACIÓN PUBLICA DE MANTENIMIENTO PRIVADO".

A nuestro entender esta filosofía se ampara en una interpretación subjetiva del Real Decreto 3288/1978 de 25 agosto "Reglamento de gestión urbanística para el desarrollo y ampliación de la ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana".

A grandes rasgos y sin entrar en toda la profundidad de este Real Decreto, en el peor de los casos.
Deberíamos de ser una Entidad Urbanística de Conservación, dado que todas las infraestructuras, zonas verdes etc. son Públicas, y por tanto la figura que nos podría corresponder es la de Entidad Urbanística, ya que no somos propietarios de nada, a excepción de los precitados inmuebles adquiridos en dación de pago (antes descritos), que aunque la Comunidad es su propietaria mediante escritura pública ante notario, no está inscrita en el Registro de la Propiedad, al no admitir ser registrada su inscripción por no reconocer el derecho a la Comunidad como tal, a ser titular registral.
Esta situación podría tener una solución de acuerdo con la Sindicatura de la Quiebra, para quedar preservas estas fincas, aun sin tener acceso al registro.

El precitado Real Decreto, deja claro cuales son tanto las obligaciones de los Ayuntamientos, como en su caso de la Entidades Urbanísticas, para las cuales exclusivamente reserva " La obligación de conservación de las obras de la urbanización" interpretación subjetiva de que hace el Ayuntamiento de la palabra " obras de urbanización", nos avocan a la situación que durante 40 años venimos manteniendo las obras de urbanización, si no pagando servicios que inexcusablemente debe prestar el Ayuntamiento, ya que pagamos por ellos igualmente que lo hacen las comunidades de este Municipio, pero nosotros a su vez pagamos unas onerosas cuotas de comunidad por estos servicios, duplicándonos, cuando menos, el vivir en una zona perteneciente a este Municipio.

La situación que venimos padeciendo desde siempre a nuestro entender, habría que estudiarla con la jurisprudencia que se ha producido por los tribunales para resolver situaciones que como en nuestro caso, han surgido por criterios opuestos entre el Ayuntamiento y Urbanizaciones.

Hemos de tener en cuenta, que este Real Decreto3288/1978, se fragua en tiempo anterior a nuestra Constitución Española, y desde entonces hasta ahora, el desarrollo urbanístico de la Costa del Sol, la evolución de los Ayuntamientos en la obtención de recursos y por tanto, de medios vía la exacción de impuestos, es totalmente incomparable, a la hora de los años 60 en que se aprueba el Plan Parcial de la Urbanización Torremuelle, y era muy razonable y lógico que a pesar del carácter publico, el promotor y luego la comunidad, asumieran el costo del mantenimiento de infraestructuras y de servicios, pero aquello queda muy lejos y hoy, nuestra Urbanización, está rodeada en toda su periferia, por promociones inmobiliarias que a diario utilizan todas nuestras infraestructuras, y sin embargo no pagan gastos de comunidad para su mantenimiento, e incluso algunas enclavadas entre Micro-Comunidades de esta Urbanización.

Así mismo existen en este termino Municipal, urbanizaciones que han sido recepcionadas y son mantenidas por el Ayuntamiento, en nuestra opinión, estas situaciones son injustas y discriminatorias, y todos unidos hemos de defender que todos seamos tratados con los mismos criterios de justicia.

Desde que el Ayuntamiento decidió constituir una Sociedad Mixta, para la gestión del agua municipal, con una sociedad mercantil con ánimo de lucro y, por tanto es un negocio, esta Comunidad ha venido siendo objeto de deseo para que el servicio del agua fuese entregado a esta sociedad mixta. Hubiéramos deseado que este interés, se hubiese manifestado por un interés cuando menos de colaboración con esta Urbanización, con la entrega del servicio del agua a esta sociedad, perdimos la ocasión para haber invocado con argumentos sólidos, la situación injusta que venimos padeciendo, y haber llegado a un acuerdo mucho más garantista para el futuro de esta Urbanización, el cual lo vemos con mucho pesimismo, pues dudamos mucho que por la vía actual; estas infraestructuras vayan arruinándose lentamente con el consiguiente perjuicio para todos los propietarios, en los últimos años estamos asistiendo al deterioro visible de calle, aceras, farolas, señalizaciones viarias, limitaciones de velocidad zonas verdes, etc. Por ejemplo la zona verde pública ubicada entre el Pueblo Andaluz y la zona deportiva, cuyo mantenimiento realiza esta Comunidad, es utilizada por toda aquella persona ajena a la Comunidad, sirviendo a veces como campo de entrenamiento de adiestramiento canino, dejando excrementos y suciedad, y esto lo hemos de mantener nosotros con nuestras cuotas, es esta cesión gratuita y totalmente beneficiosa, pues de no serlo nunca les hubiese interesado recepcionar este servicio, hemos perdido la ocasión para reivindicar la injusticia y discriminación que hemos padecido y seguiremos padeciendo, tiempo al tiempo, poco a poco iremos asistiendo al deterioro progresivo de estas infraestructuras.

Por todo ello, es fundamental salir de la resignación e indiferencia y aceptar la filosofía de que han bajado las cuotas de la comunidad, es cierto que se han bajado y más que deben de bajar, suprimiendo la duplicidad de costos y la supresión de gastos totalmente injustificados visto desde la perspectiva de todo es publico y la existencia de una Comunidad de propietarios no está justificada pues no tenemos nada en común, excepto los inmuebles adquiridos en la precitada dación de pago, pero ello es cuestión bien distinta de lo que aquí estamos tratando. Y para nada se deben de mezclar, cuando mas seriamos una entidad urbanística de conservación, pero incluso esta figura es cuestionable si vemos la jurisprudencia existente respecto a esta figura jurídica, pues hay sentencias que fijan un carácter temporal y transitorio para las entidades urbanísticas de conservación, pues entienden, que nacen para cumplir un objetivo con carácter temporal, hasta que se terminen y entreguen todas las infraestructuras al Ayuntamiento, quienes se les obliga inexcusablemente a recepcionarlas.

Por ello creemos, llegado el momento después de tantos años, que el Ayuntamiento en una evidente dejación no se ha interesado en la recepción plena de estas infraestructuras, que no olvidemos son publicas, y la coletilla que "de mantenimiento privado", debe ser revisada hasta sus ultimas consecuencias, como ya ha ocurrido en otras urbanizaciones en España, que la vía contenciosa administrativa, ha dado la razón a estas urbanizaciones, evidentemente no estamos proponiendo emprender esta vía sin agotar antes la del dialogo, siendo este presidido por la situación injusta que padecerá, y del comparativo con otras urbanizaciones de este municipio, y en ultima instancia, defender lo justo en cualquier instancia.

Por ello, le reiteramos el espíritu de la unidad de todos, para hacer entender y valer lo que es justo, y estamos seguros que ustedes uniéndose a nosotros están defendiendo lo suyo.

No es el momento de que los tibios nos representen, necesitamos personas con principios muy claros, que no estén imbuidos por criterios que nos han venido discriminando, y de no luchar para llevar al convencimiento de su injusticia. Torremuelle merece lo mejor.


Torremuelle fue Centro de Interés Turístico

En la década de los 60, coincidiendo con la llegada de Manuel Fraga Iribarne al Ministerio de Información y Turismo, el sector turístico español va a cobrar un papel destacado en las políticas estatales de planificación económica desarrolladas por el franquismo. La relevancia que en la economía española fue adquiriendo el turismo provocó que este sector se convirtiera en objeto de atención preferente en la planificación económica. No en vano, el crecimiento que experimentó el turismo exterior posibilitó la arribada de una importante cantidad de divisas que permitió equilibrar la balanza de pagos española.

La planificación del turismo se materializó en políticas de regularización y fomento del sector, destinadas al desarrollo ordenado y a la promoción de nuevas zonas turísticas y de espacios naturales potencialmente atractivos, que hasta el momento no habían sido explotados por la falta de iniciativa privada y por la ausencia de políticas públicas de fomento. De un lado, se pretendía impulsar nuevos focos turísticos en zonas vírgenes, sin que conllevara un desarrollo urbanístico desordenado, que a la larga pudiera resultar contraproducente y poco atrayente al turismo extranjero. De otro lado, se establecieron ventajas económicas y jurídicas para hacer estas zonas atractivas a la inversión de capital privado.

Los Centros de Interés Turístico Nacional quedaban definidos como áreas delimitadas de territorio que, teniendo condiciones especiales para la atracción del turismo, serían ordenadas racionalmente en cuanto a la urbanización, servicios e instalaciones precisas para su mejor aprovechamiento.

Para que una zona fuera declarada Centro de Interés Turístico Nacional debía cumplir tres condiciones: una capacidad mínima de quinientas plazas en alojamientos turísticos; una extensión superficial no inferior a diez hectáreas; y servicios adecuados a su capacidad de alojamiento. Además, los centros turísticos ya existentes podían conseguir la declaración como Centro de Interés Turístico Nacional siempre que se asentaran en territorios de belleza natural, contaran con facilidades para la práctica de la vida y deportes al aire libre, o la existencia de lugares o edificios de interés artístico, histórico o monumental.
En el Archivo General de Andalucía se conservan los expedientes de declaración de los Centros de Interés Turístico Nacional andaluces que obtuvieron dicha calificación del Ministerio de Información y Turismo, expedientes que pasaron a la Junta de Andalucía cuando ésta asumió las competencias en materia de turismo. En concreto, corresponden a 30 Centros de las provincias de Málaga (6), Cádiz (9), Huelva (4), Almería (6), Granada (4) y Sevilla (1).

La mayoría de ellos se ubicaban en zonas costeras, buscando la puesta en valor de los terrenos colindantes a las playas. En la Costa del Sol de Málaga se declararon Centros las urbanizaciones de Nueva Andalucía y Pinomar, en Marbella; Torremuelle, en Benalmádena; La Nava de San Luis, en Parauta; y Benahavis, en el municipio homónimo).

Fuente: Archivo General de Andalucía, Junio 2012. Junta de Andalucía.